Les conditions suspensives automatiques

Avant d’envisager les différentes conditions suspensives qui seront automatiquement intégrées dans un avant-contrat, distinguons simplement une condition suspensive d’une condition résolutoire. Vous êtes susceptible d’entendre les deux lorsque le notaire ou l’agent immobilier rédigera le contrat préliminaire.

Le contrat se forme si la condition suspensive est réalisée. 
Exemple : si l’avant-contrat est conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, la vente aura lieu si le prêt est octroyé par la banque.

Le contrat se forme si la condition résolutoire ne se réalise pas. Autrement dit, le contrat ne se forme pas si la condition résolutoire se réalise.
Exemple : si l’avant-contrat est conclu sous condition résolutoire de préemption par la commune, la vente aura lieu si la commune n’a pas préempté c’est-à-dire si la condition résolutoire n’a pas eu lieu.

Toutefois, les conditions suspensives sont les plus courantes et les avant-contrats sont rédigés avec elles et non avec des conditions libellées comme résolutoires. Voyons ici les plus courantes.

L’absence de servitudes qui viendraient déprécier la valeur du bien

Le vendeur doit être transparent sur la situation juridique de son bien. S’il a connaissance d’une telle servitude, il lui est fortement conseillé d’en faire part à son notaire et à l’acquéreur et à son agent immobilier avant la commercialisation du bien. 

Cette mission relève plus du notaire qui a un véritable rôle d’investigateur dans le dossier. Il analysera le titre de propriété, voire les titres de propriété antérieurs ainsi que le relevé du livre foncier qu’il actualisera au fur et à mesure de l’avancement de votre affaire. Le notaire lira également le règlement de copropriété ainsi que ses modificatifs éventuels et tout autre document juridique qu’il jugera utile. 

A titre d’exemple souvent repris pour illustrer ce cas, il s’agirait de découvrir une servitude interdisant la construction alors que vous vous apprêtez à acquérir un terrain à bâtir…

La non-préemption 

La préemption est un droit de préférence dont dispose le bénéficiaire sur un bien.

Le plus courant est le droit de préemption urbain. Il est bien souvent stipulé au bénéfice de la commune et peut être simple ou renforcé. 

S’il est renforcé, cela veut dire que peu importe le type de bien vendu (appartement, maison, cave, garage, parking…), le notaire a l’obligation d’informer la commune de la vente à intervenir. Il envoie à la commune une déclaration d’intention d’aliéner (D.I.A.) qui contient l’identité du vendeur, le type de bien vendu, le prix, le montant de la commission d’agence s’il y en a une et facultativement l’identité de l’acquéreur. La commune a alors deux mois pour se positionner. Soit elle répond dans ce délai de deux mois par l’affirmative ou la négative, soit elle laisse s’écouler le délai de deux mois et son absence de réponse sera assimilé à un refus tacite de préempter, la vente pourra donc se faire. Si la commune préempte, cela veut dire qu’elle « éjecte » l’acquéreur initialement prévu et qu’elle achète le bien.

Le droit de préemption urbain peut également être simple. Dans ce cas, il existe certaines exemptions et la commune ne contrôle pas systématiquement toutes les ventes à venir sur son territoire.

Un autre droit de préemption rencontré, en cas de vente d’un terrain, est le droit de préemption de la SAFER (société d’aménagement foncier et d’établissement rural). Cette personne morale est en charge du contrôle des ressources agricoles et, en cas de vente d’un champ cultivé peut se porter acquéreur à la place de l’acquéreur initial. Son droit est également encadré par la loi et par décret. A l’instar du droit de préemption urbain, des exemptions existent. Si la vente de votre bien entre dans le champ de son droit de préemption, sachez que la SAFER a également un délai de deux mois pour se prononcer.

La situation hypothécaire

Lorsqu’un avant-contrat est signé, l’acquéreur ne sait pas encore la situation hypothécaire précise du bien. Si le contrat préliminaire est sous seing privé, le rédacteur du compromis n’a bien souvent pas accès au livre foncier et ne sait pas si le bien est grevé d’hypothèques ou d’autres charges. Si c’est le clerc de notaire qui est chargé de rédiger votre contrat, il aura accès au livre foncier mais n’aura pas le détail des sommes restant dues.

Une fois l’avant-contrat signé, le clerc consultera plusieurs fois le livre foncier afin d’avoir un relevé des charges grevant le bien (hypothèque comprise). A l’approche de la signature, il interrogera les banques afin de connaitre le détail des sommes restant dues. Un problème sérieux se poserait (et la condition suspensive est stipulée en ce sens) si les sommes restant dues aux créanciers sont supérieures au prix de vente. Autrement dit, si le prix ne suffit pas à rembourser tous les créanciers.