Le délai de rétractation éventuel

Vous entendrez souvent parler de « délai de rétractation » suite à la conclusion d’un avant-contrat. Découvrez ici les conditions d’ouverture du délai de rétractation et ses modalités d’exercice.

Les conditions d’ouverture du délai de rétractation

Dans un premier temps, il est important de rappeler que le délai de rétractation ne joue que pour l’acheteur et non le vendeur. Dès que le compromis de vente est signé, le vendeur est irrévocablement engagé. D’où l’intérêt pour lui de bien veiller à la solvabilité de son acquéreur et d’avoir un minimum confiance en lui et son projet. 

Toutefois, le délai de rétractation ne s’ouvre pas automatiquement. L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’acquéreur doit être un non-professionnel de l’immobilier. Vont ainsi être a priori exclues les ventes au profit de sociétés civiles immobilières qui ne sont pas familiales.

Il faut aussi que la transaction porte sur la vente d’un bien à usage d’habitation (appartement ou maison par exemple), peu importe que l’immeuble soit vendu bâti ou sur plans. Cela signifie que les ventes en l’état futur d’achèvement (V.E.F.A.), également appelées « ventes sur plans » sont concernées par ce dispositif.

En sont en revanche exclues :

• les ventes de terrain à bâtir, même si vous envisagez de construire une maison dessus,
• les ventes de locaux commerciaux ou professionnels.

La durée du délai de rétractation

Le délai de rétractation de l’acquéreur était autrefois de sept jours et depuis la loi dite « Macron » du 6 août 2015 est de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant la copie de l’avant-contrat et de ses annexes, ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (remise en mains propres ou très exceptionnellement exploit d’huissier).

Nous avons fixé le point de départ du délai. Mais quand se termine-t-il précisément ?

Les dix jours de délai incluent les jours ouvrables (du lundi au samedi) mais aussi les dimanches et jours fériés. Les dimanches et jours fériés sont comptés tout à fait normalement dans le délai. Par contre, si les dix jours se terminent un dimanche ou jour férié, le délai est prolongé jusqu’à minuit du premier jour ouvrable suivant.

Prenons des exemples pour illustrer ces propos.

Exemple 1 : j’ai signé un compromis de vente de maison le 28 octobre 2019 en agence. L’agent immobilier me notifie la copie du compromis de vente et de toutes ses annexes par lettre recommandée avec accusé de réception. Le facteur se présente le jeudi 31 octobre 2019 et je réceptionne le courrier. Le délai commence à courir à compter du lendemain vendredi 1er novembre (jour férié compté normalement) et se termine dimanche 10 novembre 2019. Le dimanche n’est pas un jour ouvrable. Le délai se termine donc à minuit le premier jour ouvrable suivant le dimanche. Ce ne sera pas non plus le lendemain lundi 11 novembre car c’est un jour férié. Le délai de rétractation se termine donc le mardi 12 novembre 2019 à minuit.

Exemple 2 : j’ai signé un compromis de vente de maison qu’a préparé le notaire. Après l’avoir signé le jeudi 2 janvier 2020 dans ses locaux, le notaire me fait le même jour une remise en mains propres du compromis de vente et de ses annexes que je signe. Le délai court non pas à compter du 2 janvier, date de la remise, mais du lendemain, soit le vendredi 3 janvier 2020. Le délai termine de courir le 12 janvier 2020, qui est un dimanche. Le délai est reporté au lundi 13 janvier 2020 à minuit.

Par souci de commodité, il est conseillé de ne pas attendre le dernier jour !

Les modalités d’ouverture du délai de rétractation

Lorsque le notaire ou l’agent immobilier vous ouvre le délai de rétractation, il doit suivre un certain formalisme. Que vous ayez signé un compromis, une promesse de vente ou d’achat, en tant qu’acheteur potentiel, il faut que le notaire vous fasse parvenir :

• La copie de l’avant-contrat paraphé et signé par toutes les parties,
• La copie de toutes les annexes du compromis.

Le courrier qui vous notifie le délai de rétractation doit être envoyé en autant de fois qu’il y a d’acquéreurs. Si les acquéreurs sont un couple marié, le courrier doit partir en deux fois, un pour chaque membre du couple. 

Le document doit contenir les articles L 271-1 et L 271-2 du code de la construction et de l’habitation. Ces articles vous expliquent comment calculer le délai et comment vous rétracter.

Comment se rétracter ?

Il est très important de savoir que le délai de rétractation est un droit discrétionnaire, ce qui veut dire que vous pouvez vous rétracter sans avoir à fournir de motif. 

Ce délai existe car un achat immobilier est un projet lourd de conséquences. Permettre à l’acquéreur de se rétracter lui permet d’éviter de se lancer sur un coup de tête. Il a ainsi dix jours après la conclusion de l’avant-contrat pour réfléchir calmement à l’étendue de son engagement. 

Si vous souhaitez vous rétracter et par sécurité, il faut que vous envoyiez en recommandé avec accusé de réception (ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes) au vendeur directement ou à son intermédiaire (agent immobilier/notaire) un courrier notifiant votre volonté de vous rétracter. Visez la date de signature du compromis, les nom et prénom du vendeur ainsi que le bien et écrivez simplement que vous voulez vous rétracter de la vente. N’oubliez pas de dater et de signer votre courrier.

Les particularités du délai de rétractation en copropriété

Les ventes en copropriété sont aujourd’hui plus « lourdes » que les ventes de maison par exemple dans la mesure où la loi ALUR a considérablement durci l’arsenal de pièces à fournir à l’acquéreur.

La plupart du temps, le rédacteur de l’avant contrat y annexera la totalité des pièces prévues. Toutefois, il n’est pas obligatoire de toutes les avoir pour la signature du compromis de vente. En revanche, il faut qu’elles soient communiquées à l’acquéreur lors de la purge du délai de rétractation.

Il est donc vivement conseillé au vendeur d’essayer de réunir ces pièces dès la décision de mise en vente.

Voici les documents visés par la loi :

• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés.
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
• Les informations financières suivantes :
  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente.
  • Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur.
  • L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs.
  • La quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre de son lot. 
• Le carnet d'entretien de l’ensemble immobilier. 
• La fiche synthétique de la copropriété.
• Les diagnostics des parties communes.

Le but du législateur était de s’assurer que l’acquéreur puisse réaliser son opération avec le plus de transparence possible. En effet, quand vous achetez un appartement en copropriété, vous n’avez, à part les diagnostics immobiliers qui concernent le lot acheté, aucune connaissance de la situation financière de la copropriété. Est-ce une copropriété saine ? Existe-t-il des propriétaires débiteurs ? Et si oui, combien ? La communication de tous ces éléments vous permettra d’effectuer votre achat le plus sereinement possible.