Les avant-contrats diffèrent selon l’intensité des engagements pris. Étudions ici les conséquences de leur non-respect.
Le compromis lie le vendeur et l’acquéreur sous différentes conditions suspensives. Il faut distinguer selon que la non réitération (soit la non signature de l’acte authentique de vente devant notaire) trouve son origine dans un manquement du vendeur ou de l’acquéreur.
Si le vendeur ne veut plus vendre : le notaire convoquera au jour et à l’heure prévue toutes les parties au contrat. Informé le plus souvent au préalable du fait que le vendeur souhaite se défausser, le notaire enverra la convocation par recommandé avec accusé de réception. Le jour J, il faut distinguer selon que le vendeur vienne ou non. Si le vendeur vient mais conteste le principe de la vente (c’est très rare en pratique), le notaire rédigera un procès-verbal de difficulté. Avec une copie de ce document, la partie la plus diligente pourra saisir tribunal qui tranchera le litige. Si au contraire le vendeur ne se déplace pas le jour de la signature, le notaire dressera un procès-verbal de carence. Il en délivrera une copie à l’acquéreur qui pourra alors saisir le tribunal sur conseil de son avocat. Il pourra obtenir l’exécution forcée de la vente, sans préjudice de dommages et intérêts éventuels.
Si l’acheteur ne veut plus acheter alors que le délai de rétractation est passé et que les conditions suspensives sont réalisées (qu’il a par exemple obtenu son prêt), le notaire dressera également, dans les mêmes modalités que pour la vente (voir point B à ce sujet), un procès-verbal de difficulté ou de carence. Avec une copie de ce document, la partie lésée saisira le tribunal pour obtenir une exécution forcée de la vente (chose qui s’avère difficile à mettre en pratique), le versement du dépôt de garantie et de la clause pénale.
Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, le propriétaire du bien s’est interdit de le vendre à une tierce personne. Il commettrait une faute susceptible de poursuites judiciaires s’il le faisait. En contrepartie, celui qui s’est engagé à acheter a versé une indemnité d’immobilisation. Si les conditions suspensives sont réalisées (obtention du prêt par exemple) et que le bénéficiaire ne veut plus acheter, il encourt la perte de l’indemnité d’immobilisation, mais également des dommages et intérêts et la vente forcée du bien.
Dans le cas d’une promesse unilatérale d’achat, aucune indemnité d’immobilisation n’a été versée. Si toutes les conditions suspensives sont réalisées et que l’acheteur qui s’est engagé (le promettant) ne veut plus réaliser la vente, le propriétaire du bien peut le forcer à exécuter la vente et obtenir éventuellement des dommages et intérêts.
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