Les différents types de mandat 

Les propriétaires qui souhaitent vendre rencontrent des difficultés à rédiger leur annonce, à trouver des photos qui mettent en valeur le bien et bien plus grave, à estimer leur bien. Ils n’en demandent pas le bon prix et se retrouvent alors pénalisés sur le marché face aux acheteurs potentiels qui ne se présenteront pas. D’autres ne sauront pas mettre en valeur leur maison ou appartement lors d’une visite. 

L’agent immobilier saura être un atout décisif dans la vente de votre bien. Sa profession le place au cœur du marché immobilier. Il pourra donc vous précieusement vous conseiller sur le prix de vente et vous faire gagner du temps. En effet, il n’est jamais très bon de faire plusieurs baisses successives de prix sur un bien à la vente. Les acquéreurs potentiels assimileront votre logement à un bien dont personne ne veut, que personne ne se dispute. 

Il saura également mettre toutes les chances de votre côté lorsqu’il rédigera l’annonce de votre bien pour la rendre la plus complète et attrayante possible.

Votre agent immobilier utilisera également tous les circuits de diffusion de l’information possibles (affichage de l’annonce sur différents sites internet, utilisation de sa base acquéreurs, publications dans la presse,...) afin de toucher un maximum de public et que votre bien se vende le plus vite possible.

Enfin, il sera à même de réussir au mieux la négociation sur le prix de vente. 

Les avantages que vous trouvez dans un mandat de vente se retrouvent dans un mandat d’achat ou de recherche, que l’on rencontre plus rarement en pratique. Votre mandataire saura, de par sa parfaite connaissance des biens sur le marché, vous proposer à la visite des biens dans vos critères. 

Mandat pour vendre ou mandat pour acheter ? 

Dans un premier temps, il faut distinguer le mandat que vous mettez en place selon le type de projet immobilier que vous avez :

• Vous décidez de vendre un bien : il s’agit donc d’un mandat de vente.
• Vous décidez au contraire d’acheter un bien : il s’agit d’un mandat de d’achat également appelé dans la pratique « mandat de recherche ». 

Les deux sont des contrats synallagmatiques ou bilatéraux, c’est-à-dire qu’ils engagent les deux parties au contrat l’une envers l’autre. Chacun doit respecter ce à quoi il s’est tenu.

Voyons dans un premier temps les grandes lignes qui les définissent, puis les informations communes aux deux types de mandat qui doivent y figurer. 

Le mandat pour vendre

Définition

Comme son nom l’indique, le mandat de vente est signé par un propriétaire (le mandant) au profit d’un agent immobilier (aussi appelé « mandataire immobilier ») à qui il confie la vente de son bien. 

Nous verrons ci-dessous les informations que doit contenir le mandat.

La signature du mandat est l’étape obligatoire pour permettre la mise sur le marché du bien. L’agent immobilier encourt des sanctions s’il ne respecte pas cette étape. 

Ce mandat oblige le vendeur à verser à l’agent immobilier des frais, qui prennent le nom de « commission d’agence » ou « honoraires de négociation » prédéfinie uniquement en cas de vente du bien. Ce qui veut dire que si l’agent n’arrive pas à vendre votre bien, il n’encaisse rien. 

Lors de la mise en place du mandat, il faut indiquer le montant des honoraires et à la charge de qui ils sont stipulés (vendeur ou acquéreur). 

Ces honoraires doivent être discutés avec le professionnel lors de votre rencontre. Ils sont généralement estimés entre 5 et 8 % du prix du bien.  

Engagements des parties

D’un côté, l’agent immobilier s’engage à faire de la publicité du bien dont il a la charge afin de toucher un maximum de personnes. Il devra également centraliser les appels, les filtrer et faire des visites aux profils qu’il jugera sérieux et solvables. Il s’occupera également, une fois la négociation réussie, de joindre le notaire pour la mise en place du compromis de vente. 

D’un autre côté, le vendeur s’engage à conclure un compromis de vente si l’agent immobilier a trouvé un profil adéquat au prix convenu dans le mandat. Si la signature a lieu, les honoraires de négociation sont à régler le jour du rendez-vous de l’acte authentique de vente.

Le Mandat de recherche / mandat pour acheter

Définition

A l’inverse, le mandat de recherche est utilisé lorsqu’une personne souhaite trouver un bien. Pouvant être mutée dans une nouvelle ville ou tout simplement en étant de la région mais sans connaissance particulière de ce que l’on trouve sur le marché ni des prix pratiqués, elle aura besoin d’un professionnel pour trouver ce qui lui correspond. 

Le mandat de recherche suivra alors la même logique que le mandat de vente. 

Engagements

A l’instar du mandat de vente, l’agent immobilier s’engage à être vos yeux et vos oreilles pour trouver le bien qui vous correspond d’après les critères que vous lui avez fournis. Il présélectionne les biens qui pourraient vous plaire en épluchant les différentes annonces. Il ne vous soumettra que les biens les plus pertinents qu’il aura au préalable visités pour vous. 

S’il a trouvé un bien qui correspond en tous points à ce que vous cherchez, vous vous engagez de votre côté à conclure un compromis de vente. 

L’agent immobilier sera également vigilant à vous faire signer le mandat de recherche avant toute visite d’un bien et bien entendu avant que le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur une transaction. Il risquerait des sanctions, ainsi que les parties en cas de poursuite. 

Informations à stipuler dans le mandat

Que ce soit pour un mandat de vente ou un mandat de recherche, les informations qui doivent impérativement figurer dedans sont les suivantes :

• L’identité du mandant, c’est-à-dire de celui qui donne l’ordre à l’agent immobilier de travailler pour lui : nom, prénom, date de naissance, adresse, domicile…
• L’identité du mandataire, c’est-à-dire de l’agence ou de l’agent immobilier indépendant. Il faut que figure le numéro de sa carte d’agent immobilier ou le numéro d’immatriculation.
• Le type de mandat : exclusif, simple, semi-exclusif (voir détails ci-dessous).
• La désignation du bien vendu/recherché : désignation précise du bien la plus complète possible, références cadastrales, superficie de la parcelle. 
• Le prix demandé
• Le montant de la commission d’agence et à la charge de qui elle est prévue.
• Les modalités de diffusion de l’annonce et donc de publicité : il faut notamment indiquer avec précision la fréquence des comptes rendus que l’agent doit faire au client. 
• La durée du mandat. Elle est généralement de six mois avec trois mois incompressibles et irrévocables et renouvelable par tacite reconduction. Cela veut dire que si vous ne dites rien, le mandat continue de lui-même ? Si vous souhaitez y mettre un terme, c’est à vous d’effectuer les démarches conformément aux stipulations du mandat.

Mandat exclusif, semi-exclusif ou simple ?

Lorsque vous rencontrerez votre agent immobilier, la question se posera de savoir quel type de mandat vous souhaitez avoir. Le nom de ces mandats varie selon l’intensité de l’obligation qui vous lie à l’agence immobilière. Il peut donc être :

• Exclusif,
• Semi-exclusif,
• Simple.

Voyons en détail leurs caractéristiques ainsi que leurs avantages et inconvénients.